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Pinel optimisé au déficit foncier : deux dispositifs pour doublement défiscaliser en achetant à Rennes

Le “Pinel ancien” ou “Pinel réhabilité” est un dispositif qui vous permet de diminuer vos revenus imposables dès cette année ! Vous aimeriez payer moins d’impôts à long terme et profiter immédiatement d’avantages fiscaux ? Alors vous serez forcément attiré par ce dispositif de défiscalisation immobilière qui n’est pas si connu, mais qui peut vous permettre d’investir à Rennes tout en conservant des avantages non négligeables.

Il permet de combiner réduction d’impôts et la déduction de revenus réalisable avec le déficit foncier. Vous pourrez ainsi investir dans le bâtiment à Rennes et profiter de ces avantages pendant 12 ans ! Contactez notre équipe dès maintenant pour être guidé sur la marche à suivre et sur les informations à connaître avant de vous lancer avec le dispositif Pinel à Rennes.

En faisant l’acquisition d’un bien ancien nécessitant des travaux, doublez votre défiscalisation avec la réduction d’impôts Pinel et la déduction de revenus fonciers !
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

Comment fonctionne la Loi Pinel à Rennes ?

Imaginons que vous souhaitiez investir dans le neuf à Rennes, tout en mettant votre bien en location : c’est là que la Loi Pinel intervient. Instaurée en 2014 en remplacement de la Loi Duflot, elle permet de réaliser des économies conséquentes d’impôts, tout en achetant un bien neuf dans la capitale bretonne, ville très prisée depuis quelques années.

La réduction accordée correspond à la durée de location sur laquelle vous vous engagez :

  • 6 ans → 12 % du prix du bien
  • 9 ans → 18 %
  • 12 ans → 21 %

Le plafond est de 300 000 €. Si vous investissez dans un appartement neuf à Rennes, et que vous souhaitez le mettre en location, vous pouvez donc prétendre à un total de 63 000 € d’impôts en moins sur 12 ans ! L’idée est de percevoir chaque mois des loyers, mais de payer moins d’impôts sur le revenu (IR).

Que se passe-t-il au bout des 12 ans de mise en location ? Vous êtes libre de disposer de votre bien ! Vous pouvez continuer à le louer et profiter de revenus mensuels, transmettre votre bien à un proche qui souhaite s’établir à Rennes ou déménager, ou l’habiter vous-même comme résidence principale ou même secondaire.

Rennes est une zone très attractive, et le marché y est boosté depuis quelques années, par l’envie de Français de s’installer dans une métropole active et verte. La loi Pinel propose justement un découpage sous forme de zones, pour ne pas que toute la ville soit soumise au dispositif sans règlementation. Rennes se situe en zone B1. Un logement en Pinel à Rennes doit donc respecter les conditions qui régissent la zone B1. Ce découpage est fait pour respecter le niveau de tension du marché locatif. Il doit permettre également au propriétaire d’analyser les revenus des candidats, et les plafonds des loyers, qui comptent pour savoir si le dispositif est applicable.

La Loi Pinel seule est donc un dispositif déjà très intéressant pour louer un bien neuf à Rennes tout en défiscalisant. Mais le dispositif Loi Pinel optimisé au déficit foncier va vous permettre d’aller encore plus loin en vous autorisant à déduire tous vos revenus fonciers et à payer encore moins d’impôts !

Pour plus d’informations, nous vous invitons à consulter notre page dédiée à la Loi Pinel.

Déficit foncier à Rennes : comment ça marche ?

Rennes, ville médiévale et pittoresque, est complètement éligible aux dispositifs Monuments Historiques et Loi Malraux. Mais un autre règlement, le déficit foncier, pourrait optimiser la Loi Pinel à Rennes.

Ce dernier a pour but la sauvegarde et protection du patrimoine urbain. Vous pouvez donc investir dans un bâtiment ancien qui nécessite des travaux de rénovation et réhabilitation.

Lorsque vous achetez un tel bien à Rennes , le prix est divisé en 2 parties : foncier et travaux. Tous les frais de travaux engagés vont servir à diminuer vos revenus imposables, même si vous êtes limité par le montant fixé lors de l’achat, sur les prochaines années, en commençant par les revenus fonciers.

En achetant un bien avec le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier à Rennes, vous pouvez imputer jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global, dès la première année de possession du bien, en plus de défiscaliser tous vos revenus fonciers ! Cette défiscalisation est faisable dans les 10 ans maximum.

Voyez donc l’exemple ci-dessous pour voir à quoi pourrait ressembler votre future réduction d’impôts.

Quelles seront mes réductions d’impôt pour un achat à Rennes avec le Pinel ancien réhabilité ?

Prenons la situation où vous achetez un appartement ancien dans le centre historique de Rennes.

Votre foyer fiscal se compose de 80 000 € de salaires annuels + 20 000 € de revenus fonciers qui proviennent d’autres locations, soit 100 000 € de revenus globaux. Le prix du bien est de 300 000 €, divisé en parts égales entre travaux et foncier : 150 000 € chacune.

Si vous êtes logiquement imposé dans la tranche de 41 %, (entre 73 517 € et 158 122 € de revenus par an selon le barème 2020), cela signifie qu’ actuellement, vous êtes imposé à plus de 58 % sur vos revenus fonciers, car la CSG à 17,2 % s’ajoute au taux d’imposition !

A quoi va servir votre investissement en Pinel ancien dans le centre-ville de Rennes, aussi appelé Pinel optimisé au déficit foncier ?

Comme nous vous l’avons expliqué, ce dispositif va vous permettre de diminuer le montant de vos revenus imposables, à hauteur de 100 % de vos revenus fonciers + 10 700 € sur vos autres revenus.

Sur une seule année, l’économie réalisée est donc de : 20 000*0,582 + 10 700*0.41 = 11 640 + 4387 = 16 027 € d’impôts à payer en moins !

Vos revenus imposables ont donc diminué de 30 700 €. Comme le montant des des travaux engagés pour la réhabilitation est de 150 000 €, vous pouvez réaliser cette défiscalisation avec le Pinel optimisé au déficit foncier sur votre achat à Rennes, durant près de 5 ans, soit un total de 80 000 € d’impôts économisés ! Et même dans le cas où vous n’auriez pas les mêmes revenus d’une année sur l’autre, aucun problème. Vous pouvez réaliser cette opération très avantageuse sur les 10 ans qui suivent l’achat du bien !

Conclusion

Le Pinel optimisé est la solution la plus avantageuse à moyen terme si vous souhaitez investir dans un bâtiment ancien à Rennes, éligible bien sûr, car vous pouvez à la fois profiter d’une réduction d’impôts de 63 000 € et d’une défiscalisation immédiate de vos revenus fonciers.

Il suffit ensuite de louer votre bien, puis, au bout de la période imposée, de décider d’en profiter ou de s’en séparer.

Rappelons que Rennes est l’une des villes les plus prisées des Français qui souhaitent assainir leur cadre de vie : la mer à 45 minutes, le patrimoine historique du centre-ville, une vie étudiante dynamique et de nombreux espaces verts. La revente de votre bien se fera sans difficulté. Le bâtiment dans lequel vous aurez investi ne perdra pas de de sa valeur et vous fera réaliser de grandes économies !