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Les autres dispositifs immobiliers
→ Le nu-propriétaire d’un bien immobilier est la personne qui possède l’abusus : ce sont les “murs”. Il peut vendre le bien immobilier, ou même le transmettre, mais il n’en aura pas la jouissance : il ne pourra pas l’habiter, ni le louer.
Lorsque l’on parle de démembrement, on divise donc l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier. Le bien immobilier n’appartient plus à une seule personne, le plein propriétaire, mais deux : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Nous allons vous expliquer les avantages qu’offre cet acte juridique réglementé.
Si vous possédez un bien immobilier à Rennes et que vous en réalisez une donation en démembrement, vous pouvez préparer votre succession correctement et transmettre votre patrimoine à moindre coût. De plus, ce bien immobilier peut être une résidence principale, une maison de vacances, ou un appartement en location.
La nue-propriété du bien immobilier revient à vos héritiers, et vous conservez l’usufruit. Vous pouvez donc continuer à vivre dans votre appartement ou dans votre maison à Rennes comme si de rien n’était, indéfiniment.
Comment cela se passe-t-il niveau imposition ?
Vos héritiers vont devoir payer des droits de donation lors du démembrement de propriété: ils auront droit à un abattement de 100 000 € sur la valeur de la nue-propriété. A votre décès, vos proches récupèrent l’usufruit qui est le droit d’occuper le bien immobilier, et deviennent pleins propriétaires à Rennes. Ils n’auront pas de frais supplémentaires à payer.
Lorsque l’on divise une propriété, la valeur de chaque partie, nue-propriété et usufruit, est définie en conséquence de l’âge de l’usufruitier. Notre équipe a préparé ce tableau récapitulatif : si vous choisissez le démembrement de propriété à Rennes, voici les valeurs qui seront appliquées.
Ce qu’il en ressort principalement c’est qu’il est intéressant de transmettre la nue-propriété à ses héritiers avant 60 ans, les avantages fiscaux n’en seront que plus élevés.
Âge de l’usufruitier
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Valeur de l’usufruit
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Valeur de la nue-propriété
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– de 21 ans
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90 %
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10%
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21 à 30 ans
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80 %
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20%
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31 à 40 ans
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70 %
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30%
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41 à 50 ans
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60 %
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40%
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51 à 60 ans
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50 %
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50%
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61 à 70 ans
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40 %
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60 %
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71 à 80 ans
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30 %
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70 %
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81 à 90 ans
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20 %
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80 %
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91 ans et +
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10 %
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90 %
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Certains programmes immobiliers à Rennes vous proposent d’acquérir un bien immobilier en nue-propriété. Le prix à l’achat est bien inférieur à la tendance du marché en pleine propriété : une décote de 40 à 44 % net !
L’usufruitier du bien immobilier à Rennes sera donc le bailleur social, pour une durée de 15 à 20 ans.
Globalement, la réduction accordée correspond à la totalité des loyers non-perçus (voir ci-dessous). Ainsi, un bien immobilier à Rennes au loyer de 600 € par mois sur 15 ans équivaut à une réduction sur le prix d’achat pouvant dépasser les 100 000 € ! Sans compter les hausses de loyer ni l’inflation.
Durant cette période, vous possédez un bien immobilier à Rennes mais vous ne pouvez pas l’occuper ou le louer. Les loyers ne pourront être perçus que par l’usufruitier. Mais il ne gère pas que les avantages : il devra également payer les charges courantes, et la taxe foncière.
Si vous avez acheté votre bien à Rennes en nue-propriété, vous n’aurez donc ni charges à payer, ni imposition sur les loyers. La propriété ne sera pas non plus comptabilisée dans le calcul de l’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière ! En revanche, si vous voulez faire de grosses rénovations, c’est vous qui en êtes responsable.
La jouissance du bien immobilier, autrement dit l’usufruit, se récupère au bout de 15 ans. Après ce délai vous devenez pleinement propriétaire. Vous pouvez alors l’habiter au quotidien, le louer, en faire une location saisonnière à Rennes, le transmettre à un proche, ou même le vendre.