Accueil > Dispositifs immobiliers à Rennes > Démembrement de propriété Rennes

Démembrement de propriété à Rennes : préparez votre retraite et transmettez facilement à vos héritiers !

Lorsque l’on veut acquérir un bien immobilier à Rennes, on peut investir dans un appartement ou une maison en totalité, mais on peut aussi choisir le dispositif immobilier du démembrement de propriété. Le bien immobilier en question aura alors 2 propriétaires ! Comment cela se passe-t-il concrètement ? Vous achetez un appartement à Rennes en nue propriété, et bénéficiez donc d’un prix d’achat très bas par rapport au marché. En revanche, vous ne pourrez profiter de votre bien immobilier rennais qu’après une période pouvant s’étendre jusqu’à 20 ans.

Le frère jumeau de la nue propriété est l’usufruit : si l’on prend ce bien immobilier à Rennes acheté à prix préférentiel, le démembrement de propriété vous permet d’en garder l’usufruit viager, et de donner la nu-propriété à vos héritiers. Ce découpage facilite donc la transmission : vous gardez le droit d’habiter ou de mettre en location votre bien immobilier localisé à Rennes, tandis que vos héritiers paieront bien moins d’impôts sur la succession.

Notre équipe peut tout à fait vous accompagner dans ces démarches à Rennes si ce dispositif vous intéresse.

Le dispositif idéal pour construire un patrimoine à vos enfants dans des conditions avantageuses (sans payer de droits de succession !)
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

Démembrement, nue-propriété, usufruit… : définitions

→ L’usufruit d’un bien immobilier est composé de l’usus et du fructus. Ce que l’on appelle l’usus est la capacité d’utiliser librement son bien immobilier : y vivre en résidence principale, l’utiliser comme résidence secondaire, le mettre en location saisonnière etc. En complément, le fructus est le droit de récolter les fruits du bien, donc les loyers qu’il s’agisse d’ une location à l’année ou saisonnière.

Le nu-propriétaire d’un bien immobilier est la personne qui possède l’abusus : ce sont les “murs”. Il peut vendre le bien immobilier, ou même le transmettre, mais il n’en aura pas la jouissance : il ne pourra pas l’habiter, ni le louer.

→ La pleine propriété est l’addition des deux définitions précédentes : l’usufruit et la nue-propriété. Vous disposez du bien immobilier : vous pouvez faire ce que vous voulez, le louer, le vendre ou le transmettre.

Lorsque l’on parle de démembrement, on divise donc l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier. Le bien immobilier n’appartient plus à une seule personne, le plein propriétaire, mais deux : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Nous allons vous expliquer les avantages qu’offre cet acte juridique réglementé.

Transmettez aisément vos biens immobiliers grâce au démembrement de propriété à Rennes

Si vous possédez un bien immobilier à Rennes et que vous en réalisez une donation en démembrement, vous pouvez préparer votre succession correctement et transmettre votre patrimoine à moindre coût. De plus, ce bien immobilier peut être une résidence principale, une maison de vacances, ou un appartement en location.

La nu-propriété du bien immobilier revient à vos héritiers, et vous conservez l’usufruit. Vous pouvez donc continuer à vivre dans votre appartement ou dans votre maison à Rennes comme si de rien n’était, indéfiniment.

Comment cela se passe-t-il niveau imposition ?

Vos héritiers vont devoir payer des droits de donation lors du démembrement de propriété: ils auront droit à un abattement de 100 000 € sur la valeur de la nue-propriété. A votre décès, vos proches récupèrent l’usufruit qui est le droit d’occuper le bien immobilier, et deviennent pleins propriétaires à Rennes. Ils n’auront pas de frais supplémentaires à payer.

Lorsque l’on divise une propriété, la valeur de chaque partie, nue-propriété et usufruit, est définie en conséquence de l’âge de l’usufruitier. Notre équipe a préparé ce tableau récapitulatif : si vous choisissez le démembrement de propriété à Rennes, voici les valeurs qui seront appliquées.

Ce qu’il en ressort principalement c’est qu’il est intéressant de transmettre la nue-propriété à ses héritiers avant 60 ans, les avantages fiscaux n’en seront que plus élevés.

Âge de l’usufruitier
Valeur de l’usufruit
Valeur de la nue-propriété
– de 21 ans
90 %
10%
21 à 30 ans
80 %
20%
31 à 40 ans
70 %
30%
41 à 50 ans
60 %
40%
51 à 60 ans
50 %
50%
61 à 70 ans
40 %
60 %
71 à 80 ans
30 %
70 %
81 à 90 ans
20 %
80 %
91 ans et +
10 %
90 %
Par exemple, vous avez 62 ans et souhaitez préparer votre succession. Vous décidez de démembrer votre résidence principale d’une valeur de 400 000 € et d’en donner la nue-propriété à votre enfant.
Cette dernière aura une valeur de 400 000*0.6 = 240 000 €. Avec l’abattement des droits de donation, le nu-propriétaire n’est imposé que sur 240 000-100 000 = 140 000 €.

Démembrement de propriété à Rennes : constituez-vous un patrimoine immobilier en devenant nu-propriétaire

Certains programmes immobiliers à Rennes vous proposent d’acquérir un bien immobilier en nue propriété. Le prix à l’achat est bien inférieur à la tendance du marché en pleine propriété : une décote de 40 à 44 % net !

L’usufruitier du bien immobilier à Rennes sera donc le bailleur social, pour une durée de 15 à 20 ans.

Globalement, la réduction accordée correspond à la totalité des loyers non-perçus (voir ci-dessous). Ainsi, un bien immobilier à Rennes au loyer de 600 € par mois sur 15 ans équivaut à une réduction sur le prix d’achat pouvant dépasser les 100 000 € ! Sans compter les hausses de loyer ni l’inflation.

Durant cette période, vous possédez un bien immobilier à Rennes mais vous ne pouvez pas l’occuper ou le louer. Les loyers ne pourront être perçus que par l’usufruitier. Mais il ne gère pas que les avantages : il devra également payer les charges courantes, et la taxe foncière.

Si vous avez acheté votre bien à Rennes en nue-propriété, vous n’aurez donc ni charges à payer, ni imposition sur les loyers. La propriété ne sera pas non plus comptabilisée dans le calcul de l’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière ! En revanche, si vous voulez faire de grosses rénovations, c’est vous qui en êtes responsable.

La jouissance du bien immobilier, autrement dit l’usufruit, se récupère au bout de 15 ans. Après ce délai vous devenez pleinement propriétaire. Vous pouvez alors l’habiter au quotidien, le louer, en faire une location saisonnière à Rennes, le transmettre à un proche, ou même le vendre.

Conclusion

Ce dispositif de défiscalisation immobilière vous permet de penser à la transmission de votre patrimoine dès l’achat d’un appartement ou d’une maison en Bretagne. Le démembrement de propriété à Rennes vous permet à la fois de payer moins d’impôts et de penser à votre succession.
Un notaire pourra vous accompagner, et notre équipe vous suivra pour réaliser cette opération avec lui. Contactez-nous dès aujourd’hui pour recevoir nos conseils d’experts.
Agrandissez votre patrimoine grâce au démembrement de propriété à Rennes et pensez dès maintenant à votre propre succession !